无法继续使用房屋并需搬迁至他处，因此而产生的损失即是搬迁损失。搬迁损失主要包括：搬迁设备、设施等所产生的拆卸、搬迁运输、安装、调试费等与搬迁具有直接因果关系的费用与损失。
　　二、现实中，为了长期使用租赁物并使租赁物发挥出更大价值，承租人经常会对承租的房屋进行装修，对水、电、燃气等设备进行增容，在房屋中增设设施设备等。当所承租的房屋被征收时，承租人无法搬走装修等与房屋形成添附的物品，已投入但尚未完全收回的水、电、燃气等设备增容投资等等都是征收可能给承租人带来的损失。
　　三、因所承租的房屋突然被征收，打破原先承租人与出租人的租期约定，要求承租人在征收决定规定的时间内从房屋中搬出，但承租人可能一时无法找到位置、价格等条件都合适的房屋搬入，由此产生的临时过渡租金支出等各方面的成本增加损失即是临时安置损失。
　　四、对于商铺承租人来说，所承租的房屋被征收就意味着其失去了生产经营的场所，必然引发停产停业。承租人的生产经营利润必然会降低，且停产停业期间职工工资、福利费、各种社会保险及公积金还需照常支付，这对于承租人而言即是停产停业的损失。
　　五、可得利益，是指合同在履行以后可以实现和取得的物质与非物质利益，具有未来性、可预见性和一定的实现性。具体到房屋征收中，原租赁合同因征收而无法继续履行，导致承租人丧失了原合同正常履行情况下所期望实现的财产性利益，该种财产性利益损失即是可得利益损失。
　　六、承租人在租赁期内，往往基于可信赖利益而与他人签订一定期限与规模的买卖合同或其它服务合同。承租房屋一旦被征收，承租人可能因此无法继续履行原相关合同所约定的义务，从而对他人产生违约行为，而因此导致的承租人对他人承担的违约责任，即是承租人因房屋征收所遭受的又一种损失。
　　七、房屋征收还可能导致非居住房屋承租人企业的职员不愿随迁往新址工作而流失人才、因无法找到其他同样合适的经营场所而倒闭或决定解散，以及由此产生的人员安置费用与生产、经营证照重新办理或变更引发的费用等均是房屋征收中承租人可能面临的损失。
　　前述第一至四项损失，在我国现行征收补偿法规中均有所涉及，只是给予补偿的对象是房屋所有权人；而第五至七项损失，则是现行征收补偿法规未给予明确补偿的项目。从损失的构成来看，第一至三项的损失属于征收任何类型租赁房屋都必然产生的损失，不区分自住还是商用。第四项损失针对经营性租赁，损失包括两部分：经营成本的损失。第五项属于尚未实际发生，但不征收的情况下必然会产生的利润，可以根据民法违约损害赔偿中“可得利益”的计算标准加以确定。第六、七项的损失属于征收行为所造成的间接损失，不能获得补偿。
　　现行法律框架下承租人权利救济的拓展
　　首先，明确补偿范围。《征收与补偿条例》并未明确对于因征收而导致的全部间接损失是否予以补偿，从法定的具体补偿项目来看，除了停产停业损失属于间接损失，其他的补偿项目都是对承租人因征收导致的直接损失而作出的补偿。而对于经营性房屋承租人来说，其因征收而导致的损失不仅仅只有直接损失和停产停业损失，还有违约损失和可得利益的损失等。如酒店与客户签订合同，于租赁期内的某天举办婚宴，但因征收无法继续履行合同，不仅造成合同违约，而且酒店预计的可得利益也无法获得。法国公用征收法典规定：“补偿金额必须包括由于公用征收产生的全部直接的、物质的和确定的损失在内”。其中确定性的损失是指已发生或将来一定发生的损失，如登记费用和寻找新场所费用等。
　　其次，明确承租人应享有的补偿项目。补偿的项目是对具体经营行为的补偿，与承租人关联度更高。当被征收房屋的实际使用人与被征收人不是同一主体时，应明确原则上停产停业损失费、搬迁费和临时安置费归实际承租人所有。《征收与补偿条例》规定“因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费”，以及“确定停产停业损失的具体补偿数额，应根据具体经营业务的效益和停产停业期限等因素确定”，这些损失都是因征收所致，应与房屋被征收时的实际使用状况有关，即出租人获得搬迁费的现实基础是承租人的搬迁行为，停产停业损失和临时安置项目同理可证。若能直接认定补偿款的归属，可以减少后期补偿款分配的纠纷。
　　最后，优化征收补偿标准。在立法上明确规定各市、县级人民政府在制定具体的补偿标准时，应在征收补偿协议中具体列明各项目及对应的补偿数额。项目补偿标准应以承租人的实际损失为基础。各地在确定列出的三个补偿项目标准中，以“房屋评估价值的一定比例”“房屋面积”和“一个确定数额”为补偿标准的市不在少数，这种做法忽视了承租人的实际损失，因此应以承租人的实际损失为基础，拓展多种补偿标准，赋予承租人一定的选择权。
　　编辑/李程（lcpupu@126.com）