□文/陈凌云

　　如何保护住房承租人和经营性房屋承租人的合法权益，是国有土地上房屋征收补偿的重点。

　　随着城市更新速度加快，国有土地上房屋征收补偿中承租人权益保护问题备受关注。2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收补偿条例》）完全删除1999年《中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《拆迁条例》）中有关房屋承租人权益保护的规定，此种作法虽简化房屋征收中的法律关系，但忽视了私有住房承租人权益保护的合法途径，如承租人是否为征收法律关系中的主体，其应向政府还是被征收房屋的所有人主张拆迁补偿，承租人因拆迁所受损失在多大范围内能够获得补偿？这些问题的悬而未决不仅影响了拆迁的进度，也影响了房屋租赁市场的信心。对于住房承租人而言，房屋是其维持正常工作学习活动的中心；对经营性房屋承租人来说，其所承租的房屋具有投资与营利的作用。商业上的经营模式大都属于前期大量投入资金，后期缓慢收益的模式，这种模式需要长时间经营才能收回成本。政府征收行为中断了经营性房屋承租人的投资计划，必然造成巨大的经济损失，因此如何保护住房承租人和经营性房屋承租人的合法权益，是国有土地上房屋征收补偿的重点。
　　国有土地上房屋征收中承租人权益保护的现实困境
　　1991年《拆迁条例》虽然维护房屋承租人的拆迁利益，但这与时代背景有关——《拆迁条例》时代的房屋租赁以公有住房为主，赋予房屋承租人被拆迁人地位，房屋承租人具有与拆迁人签订补偿安置协议、获得拆迁补偿等权利。后期市场经济发展带动了住房商品化，商品房租赁逐渐成为市场主导，因此2001年国务院令第305号发布的新《城市房屋拆迁管理条例》（简称2001年《拆迁条例》）中不再将房屋承租人界定为被拆迁人，但仍保留了房屋承租人签订拆迁补偿安置合同与获得征收补偿等权利。直至2011年出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（简称《征收补偿条例》）将带有强烈公法强制色彩的“拆迁”改为“征收”二字，取消了行政强制征收制度，规定了公平补偿原则，体现了尊重和保护公民权利的立法精神。《征收补偿条例》虽然试图以不规定房屋承租人在国有土地上征收与补偿活动中权利的方式加快征收进度，但由于房屋承租人的损失未能得到合理填补，部分承租人会采取拒不搬迁等手段阻碍征收进程，难以实现立法目的。
　　与《征收补偿条例》的规定不同，地方征收立法在肯定房屋所有权人征收利益的基础上，也在一定程度上保障了承租人的补偿利益和诉讼资格。2017年住建部等九部联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，通知提出要保障承租双方特别是承租人的权益。
　　河北省、新疆维吾尔自治区、广州市、南京市的规定肯定了房屋承租人获得搬迁补偿的权利，分别设立了有约定从约定，无约定通过协商方式分配搬迁补偿；合法占有人获得搬迁补偿，房屋所有权人仍有财产须搬迁可适当获得搬迁补偿的搬迁补偿分配方式，对承租人顺利获得合理的搬迁补偿提供了法律依据。
　　河北省、河南省、湖北省、武汉市、福州市、新疆维吾尔自治区、广州市、银川市、南京市、西安市的规定肯定了房屋承租人获得停产停业损失补偿的权